Baufinanzierung

Der Wunsch vom Eigenheim ist bei dem anhaltenden Zinstief immer einfacher zu realisieren

Die Zinsen befinden sich seit Monaten auf einem nie dagewesenen niedrigen Niveau. Dies motiviert immer mehr Menschen in Deutschland, sich den Wunsch vom finanzierbaren Eigenheim zu erfüllen.

Aber auch jetzt lohnt es sich, Angebote zu vergleichen und nicht nur bei der Hausbank nach einer entsprechenden Finanzierung anzufragen. Online-Vermittler wie beispielsweise Creditweb oder Interhyp können für Sie die passende und günstigste Immobilienfinanzierung aus über 300 Banken finden.

Bei einer Baufinanzierung ist es wichtig, eine für Sie passende und individuelle Lösung zu finden.

Für welches Modell Sie sich entscheiden sollten, hängt von vielen Faktoren ab:

  • Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?
  • Wie hoch ist Ihr monatlicher finanzieller Spielraum?
  • Planen Sie Eigenleistung, wenn ja in welcher Höhe?
  • Können öffentlicher Fördermittel in die Finanzierung einbezogen werden?

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Was ist eine Baufinanzierung?

Unter dem Begriff Baufinanzierung werden alle eingesetzten Finanzierungsarten verstanden, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben dienen. Grundsätzlich zählen hierzu das selbst einzusetzende Eigenkapital und häufig natürlich auch das erforderlichen Bankdarlehen, welches in der Regel ein Annuitätendarlehen ist. Weiter gehören zu einer Baufinanzierung auch Vor- und Zwischenfinanzierung sowie das Bankvorausdarlehen.

In Deutschland wird der Begriff “Baufinanzierung” also als Synonym für alle Arten von Finanzierungsvorhaben verwendet, die mit dem Kauf oder Neubau einer Immobilie oder einer Anschlussfinanzierung (Umschuldung) zu tun haben. Eine Begründung dafür, warum sich „Baufinanzierung“ als Gattungsbegriff für Immobilienfinanzierung und Darlehensarten rund um den Erwerb von Immobilien durchgesetzt hat braucht es nicht, da Experten wissen, was damit gemeint ist.

In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie, welche Begriffe im Rahmen Ihrer Immobilien- oder Baufinanzierung wichtig sind.

Wie setzt sich eine Baufinanzierung zusammen?

Grundsätzlich unterteilt man eine Baufinanzierung in die Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung. Unter die Eigenfinanzierung fallen sämtliche Eigenmittel – respektive Eigenkapital, die sowohl als Geld- oder auch als Sachwerte eingebracht werden können.

Zur Eigenfinanzierung gehören zum Beispiel

  • Bankguthaben wie Tagesgeld, Festgeld Sparbriefe
  • Bausparguthaben
  • Grundstücke
  • Eigenleistung (auch Muskelhypothek genannt)

Gerade die Eigenleistung sollten Sie aber nicht zu hoch ansetzen. Unsere Erfahrung mit den meisten deutschen Banken zeigt, dass ein Betrag von 25.000 Euro nicht überschritten werden sollte. Die durch Fremdmittel beigesteuerte Fremdfinanzierung umfasst meist den größten Teil Ihrer Baufinanzierung.

Die Bausteine der Fremdfinanzierung lassen sich grob nach Ihrer Laufzeit unterteilen

Kurz- und mittelfristige Fremdfinanzierung:

  • Hierzu gehören beispielsweise Bankkredite zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln. (Bankvorausdarlehen)
  • Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Langfristige Fremdfinanzierung:

  • Realkredite
  • Bauspardarlehen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Öffentliche Baudarlehen

Da der Einsatz von langfristigen Fremdmitteln bei Baufinanzierungen eine größere Bedeutung zukommt, gehen wir hier etwas detaillierter auf diese Finanzierungs-Bausteine ein.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen gehört zu der Gruppe der Festzinsdarlehen. Denn wer baut oder kauft mag es gerne sicher. Diesem Aspekt trägt das Annuitätendarlehen Rechnung. Die Annuität beschreibt in diesem Zusammenhang eine gleichbleibende regelmäßige Zahlung. Diese Darlehensrate – also Annuität – setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen.
Die Ratenzahlung kann je nach vertraglicher Vereinbarung entweder monatlich, viertel- oder halbjährlich erfolgen. Eine jährliche Zahlung der Darlehensraten ist eher unüblich und deshalb auch kaum anzutreffen. Die monatliche Zahlung der Annuität ist aus Sicht des Verbrauchers zu empfehlen.

Welche Bedeutung kommt dem Tilgungssatz zu?

Der Tilgungssatz entscheidet darüber, wie hoch Ihr Tilgungsanteil der Annuität ist. Also um welchen Betrag Sie die Restschuld Ihres Darlehens reduzieren. Liegt Ihre auf das Jahr berechnete Tilgung beispielweise bei 3 %, dann verteilt sich diese Tilgung auf 12 monatliche Teiltilgungen. Je höher Sie also Ihre Tilgung ansetzen, desto schneller können Sie die verbleibende Restschuld reduzieren. Beim aktuell günstigen Zinsumfeld empfiehlt sich eine Tilgung von mindestens 3-5 % p.a.

Stimmt es, dass günstige Zinsen die Laufzeit verlängern?

Jein! Aktuell günstige Zinsen könnten jedoch in der Tat auf Dauer teuer werden, wenn Sie den Effekt der Laufzeitverlängerung nicht beachten. Dieser Effekt resultiert aus der bereits beschriebenen Funktionsweise eines Annuitätendarlehens. Deswegen sollten Sie die wahrgenommene Kostenersparnis eines günstigen Zinsens immer in eine höhere Tilgung investiert, damit Sie später keine bösen Überraschungen bei der Verlängerung Ihres Darlehens erleben. Sollten die Zinsen nämlich während der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung wieder steigen, was nach einem solchen historischen Zinstief zu erwarten ist, dann erhöht sich zwangsweise bei der nächsten Konditionsverhandlung Ihre monatlich Annuität. Deswegen sind Sie gut beraten, eine deutlich höhere Anfangstilgung als nur ein Prozent zu wählen. Damit stellen Sie sicher, dass Sie auch bei höheren Bauzinsen in der Lage sind, die monatlich Raten weiterhin bedienen zu können.

Was ist ein Festdarlehen?

Bei einem Festdarlehen wird für einen fest vereinbarten Zeitraum die Tilgung ausgesetzt Der Darlehensgeber verlangt anstelle der Tilgung eine adäquate Besparung einer Tilgungsersatzleistung. Diese Tilgungsersatzleistungen werden in der Bankwelt als Tilgungssurrogat bezeichnet. Hierzu zählen beispielweise Kapitallebensversicherungen oder mündelsicheren Anlagen. Mehr und mehr Kreditgeber lassen heute auch Investmentfonds als Tilgungsersatzleistung zu.

Festdarlehen sind aber aus unserer Sicht nicht für den normalen „Bauherren“ geeignet. Auch für Kapitalanleger ist diese Form der Baufinanzierung nur eingeschränkt sinnvoll.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Von einem Forwarddarlehen spricht man dann, wenn zwischen Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber bereits bis zu 5 Jahre (60 Monate) vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, eine neue verbindliche Kondition für eine Anschlussfinanzierung vertraglich vereinbart wird. Beliebt ist diese vorzeitige Konditionssicherung besonders in Niedrigzinsphasen, wenn zukünftig steigende Zinsen erwartet werden. Für diese vorzeitige Zusage der Kreditkonditionen verlangen die Kreditgeber einen Zinsaufschlag. Forwarddarlehen können sowohl mit dem aktuellen Darlehensgeber als auch mit einem neuen Kreditinstitut vereinbart werden.

Was ist ein Vorausdarlehen?

Mit einem Vorausdarlehen haben Sie die Möglichkeit bereits vor Kauf der Immobilie oder Baubeginn gegen einen geringen Aufschlag günstige Zinssätze zu sichern. Im Rahmen von Aktionen verzichten Banken immer häufiger auch auf diese Zinszuschläge, um neue Kunden gewinnen zu können. Mit einem Vorausdarlehen schließen Sie also bereits im Voraus einen verbindlichen Darlehensvertrag ab und verpflichten sich gleichzeitig, das Darlehen zum vereinbarten Zeitraum bei dem Kreditgeber abzunehmen. Wie beim Forward-Darlehen sind sind beim Vorausdarlehen Fristen von ein bis fünf Jahren möglich.

Wie funktioniert eine Baufinanzierungen als Bauspardarlehen?

Wie auch Realkredite sind Bauspardarlehen zweck- und objektgebundene langfristige Kredite. Die Rolle des Darlehensgebers nehmen in diesem Falle ein. Der Vorteil besteht darin, dass Bauspardarlehen häufig auch als ein zweitrangiges Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen werden können.
Bausparkassen sind im Allgemeinen bereit, Ihr Vorhaben bis zu 80% des Beleihungswertes zu beleihen. Jedoch ist für die Gewährung eines Bauspardarlehens ein (bestehender) Bausparvertrag zwingend vorausgesetzt. Entweder ist dieser Bausparvertrag bereits vorhanden oder es wird ein neuer Vertrag abgeschlossen und mit der vertraglich festgelegten Raten bespart. Sogar eine einmalige Zahlung der Sparleistung ist zulässig.
Die Mindestsparleistung beträgt je nach Tarif 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme. Der Anspruch auf Zuteilung des Bausparvertrages entsteht dann mit Erreichen der Mindestsparleistung und nach Ablauf der Wartefrist. Man spricht hier auch von Zuteilungsreife. Sobald der Bausparvertrag also zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt oder kann diese für eine Sondertilgung verwenden. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben (Sparleistung zuzüglich Zinsen) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nun mit regelmäßigen Raten zurückgeführt.